REVENUS LOCATIFS : QUEL RÉGIME CHOISIR

LE MICRO FONCIER

Le micro foncier n’est applicable qu’aux contribuables dont les revenus fonciers (avec des logements non meublés) sont inférieurs à 15.000 euros par an. Cette limite doit être appliquée aux revenus hors charges et hors taxes dans le cas où les loyers sont soumis à la TVA. En revanche les dispositifs spécifiques comme ceux prévus par la loi Pinel ou la loi Malraux ne peuvent entrer dans le régime du micro foncier.

Pour appliquer ce régime simplifié, il suffit alors de déclarer ses revenus dans la déclaration simplifiée. Le contribuable aura alors un abattement forfaitaire de 30% qui est censé représenté les frais qui sont à sa charge. Les impôts et prélèvements sociaux ne s’appliquent donc que sur 70% de ses revenus locatifs.

LE RÉGIME RÉEL

Le régime réel est un régime fiscal général sans abattement, qui s'applique obligatoirement aux contribuables ayant plus de 15.000 euros de revenus fonciers par an et à tous ceux qui en font le choix.

Dans ce cas le contribuable doit déclarer son revenu net perçu, c'est-à-dire le revenu brut des loyers perçus moins les charges qui sont déductibles : les travaux, les assurances, la taxe foncière, les intérêts d'emprunts. L’impôt est alors calculé sur le solde net. Si le contribuable est en déficit (revenus inférieurs aux charges déductibles), ce solde se reporte sur les exercices fiscaux ultérieurs ou peut être déduit de l’ensemble des revenus du contribuable.

Le choix d’un régime fiscal ne peut se faire à la légère et il vaut mieux essayer d’établir des simulations pour déterminer lequel est le plus avantageux. Il faut aussi se souvenir que le choix du régime réel engage pour 3 ans de manière irrévocable.
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