QU’EST-CE QU’UNE PROMESSE DE VENTE ?
QUI EST ENGAGÉ PAR UNE PROMESSE DE VENTE ET QUE CONTIENT-ELLE ?
La promesse de vente est un contrat où le vendeur promet ou s’engage à vendre, pendant un certain délai, un bien précis à l'acheteur (qui est le bénéficiaire de la promesse). Cela peut être établi pour toute nature de bien immobilier : la vente d’une maison à Saint-Malo, l’achat d’un appartement ou même la cession d’un terrain à bâtir.
C’est une promesse unilatérale de vente qui n'engage pas l'acheteur à acheter le bien.
Ce contrat est alors rédigé par un notaire qui le constate par acte authentique ou via sous seing privé, c’est à dire réalisé par les parties elles-mêmes ou avec l’aide d’un agent immobilier. Si c’est la dernière solution qui est utilisée, la promesse de vente devra être enregistrée au bureau de la recette des impôts sous dix jours pour être valide.
Ce contrat doit de toutes façons être limité dans le temps : il serait injuste de priver le vendeur indéfiniment de disposer de son bien comme il l’entend.
Une fois la période appelée « délai d’option » expirée, le vendeur n’est plus obligé par son engagement de réservation si l’acheteur n’a pas levé l’option. Dans ce cas, le vendeur est alors libéré de son obligation et peut disposer à nouveau et librement de son bien et le vendre par exemple à une autre personne.
QUE PEUT FAIRE L’ACQUÉREUR ?
Si le bénéficiaire de la promesse de vente décide d’acquérir le bien, il « lève l’option ». S’il préfère ne pas acheter, il renonce à cette option.
Cette levée d’option peut être expresse ou tacite, en envoyant par exemple tous les documents relatifs à l’obtention de son prêt. Une fois que l’option est levée, la vente devient définitive et le vendeur comme l’acheteur doivent régulariser la vente.
Le vendeur dispose alors de moyens juridiques pour contraindre l’acquéreur en cas de refus de régulariser la vente : il peut ainsi demander au tribunal de constater la vente ou demander des dommages et intérêts.
Souvent, une indemnité de 10 % du prix de vente est prévue comme contrepartie de la promesse. Si l’acquéreur renonce à la régularisation de l’achat, cette somme est alors acquise au vendeur.
Enfin, il faut distinguer la promesse de vente du compromis de vente ou promesse synallagmatique de vente où les deux parties s’engagent mutuellement : le propriétaire à vendre et le candidat acquéreur à acheter le bien immobilier.